Скандалы вокруг недостроенных объектов в Киеве добавляют головной болью для инвесторов.
Журналист выяснил, почему происходит и что нужно делать, чтобы не оказаться их жертвой, пишет Олег Аксененко в № 6 журнала от 13 февраля 2015 года.
Общественная организация Форум порятунку Києва требует отставки директора коммунального предприятия Житлоінвестбуд-УКБ Вячеслава Непопа — митинг с таким требованием прошел под стенами Киевской администрации на прошлой неделе.
Тем не менее, отказ директора компании не является единственным условием. Активисты требуют также остановить несколько зданий компании, самый известный среди которых — » дом в 25 этажей на улице Шулявской, возле зоопарка. По словам активистов, работа может со временем лишить животных их жилье. В Житлоінвестбуд-УКБ всех категорий предсказуемой опровергают и отмечают, что действия активистов носят заказной характер.
Ранее в мвд сообщили, что сотрудники остановили работы на четырех строительных площадках, связанные с группой компаний Укогруп: Жемчужина Троещины, Сосновый бор, Мозаика и Східна брама. Причина — отсутствие прав на использование земельных участков, на которых расположены объекты.
В борьбе с незаконной активно присоединились и вездесущий Правый сектор. Организация приложила руку, чтобы остановить строительство высотки на улице Вершигоры, а также на пересечении санкт-Малышко и Братиславской. Последняя из акций, сопровождавшаяся покрытием дороги и горение шин, была направлена против объекта компании Укрбуд на берегу реки Днепр, на улице Никольско-Слободской.
Представители Правого сектора утверждают, что проект идет вразрез с действующим законодательством: дом построен в 60 м от берега, в то время как активисты настаивают, что они должны располагаться не менее чем в 100 м от береговой линии.
Почетный президент «Укрбуда» Максим Микитась отвергает все обвинения и обещает усилить безопасность.
«Сейчас подобных скандалов много, они появляются буквально каждые два дня», — говорит он.
Сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине
По данным Конфедерации строителей, сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине. Тем не менее, никто не может гарантировать, что строительство дома в Киеве не остановится, и на любой стадии.
Причины, по которым проект замораживается, достаточно разнообразны. Это и отсутствие денег, с которой может столкнуться застройщик, и проблемы с контролирующими органами. В некоторых случаях работа прекращается из-за удовлетворительное качество работы на первом этапе — например, в доме начинает ломаться основой. Иногда строительство прекратилось после вмешательства общественных организаций, активизировавшихся в конце прошлого — начале текущего года.
Причины и поводы
Уровень сознательности граждан увеличилось, и многие из них способны объединяться и действовать во имя общественной пользы, заявил глава Совета Ukrainian Community Building Елена Шуляк.
«Многие просто накипело, люди выходят с протестами, организованы рабочие группы, создают проекты изменений, переговоры с властями и добиться конкретных результатов», — говорит Шуляк.
Протесты часто имеют под собой реальные причины, потому что разработчики действительно строить дома с грубыми нарушениями законодательства. Первый заместитель главы Киевской горгосадминистрации Игорь Никонов признает, что некоторые разработчики, не имеет разрешения на использование земельных участков либо отсутствует полный пакет необходимых документов.
По его словам, строительная компания, например, может получить разрешение на возведение девятиэтажного дома, а затем еще семь этажей и продавать в них квартиры.
«И затем при выявлении нарушений прокуратурой для защиты конструкции выходят покупатели квартир. Они заинтересованы в том, чтобы дом достроили», — говорит Никонов.
Тем не менее, большинство производителей начинают работы, не имея необходимых лицензий, заявил глава наблюдательного совета Института городского гражданского проектирования Ольга Заремба.
«Другой вопрос — как эти документы должны быть выданы», — сказал эксперт.
Заремба объясняет, что лицензия-документация, как правило, толстые папки и множество отчетов, ведомостей, отчетов и т. д.
«Конечно, терпения хватает не на всех. Ввиду необходимости собрать большое количество документов — не всегда, кстати, документально — разработчики могут использовать «другие механизмы, чтобы» решить проблему», — говорит он.
Действующее законодательство, дующий с коррупцией стимулирует их на поиск обходных путей
Действующее законодательство, дующий с коррупцией стимулирует бизнес к поиску обходных путей, соглашается исполнительный директор Ukrainian Building CommunityТатьяна Шульга. Например, для строительства объекта третьей категории сложности должна быть не менее чем половина стоимости по сравнению со зданиями, четвертый или пятый. Для этого проектная документация должна пройти экспертизу, проверяется и сам процесс строительства, что позволяет обеспечить безопасность и надежность здания при дальнейшей эксплуатации.
«Многие разработчики говорят, что третья категория сложности», — добавляет эксперт.
Еще один из вариантов отображения объектов с проблемной документацией — постоянное изменение проекта застройщиком в ходе работы, добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов. В частности, это может быть связано с изменением спроса из-за начала в стране кризиса, когда квартиры с 200-250 t. м. становятся невостребованными.
«Документация должны согласиться, и это затягивает строительство и ввод объекта в эксплуатацию», — заявил Попов.
В некоторых случаях, застройщик работает абсолютно легально, и сам протест — хорошая работа.
«В этом движении есть и другая сторона медали: общественные организации, главная цель создания и деятельности которых — заработать деньги, шантажировать разработчиков и организации протестов, пользовательские «уборку» участка, черный pr и т. д., — признает Шуляк. — Такая организация была и, к сожалению, успешно работал задолго до сегодня».
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «для решения всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «для решения всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
«Остановить работы они не могут, но в состоянии привлечь правоохранительные органы, депутаты, которые создает много проблем», — говорит директор крупной киевской строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Устаревшие модели
Нежелание разработчиков придерживаться отдельных правил, участники рынка объясняют еще и архаичностью торговой законодательства. Некоторые требования не соответствуют времени и текущего спроса со стороны инвесторов, говорит управляющий директор Arpa Real Estate Михаил Артюхов.
«Цель проекта — построить то, что пользуется спросом. Иногда, инвестор настаивает на том, чтобы проектная организация «шлифовала» объект под требования покупателей. Но, потому что ваша миссия-это часто невозможно, случаются все виды коррекции и отходов действующим законодательством», — сказал он.
Например, в соответствии с существующими стандартами, в расчете на одного жителя страны должно приходиться не менее 17 кв.. метров жилья. Но сегодня хороший спрос на квартиры площадью 15 квадратных. м. на человека, так что строительные компании и пытаются его удовлетворить.
Есть правила, которые обязывают построить парковку на две квартиры. Для некоторых зданий (в основном для объектов премиум-класса) количество квартир и паркомест должно быть то же самое.
«Понятно, что из экономии ресурсов при строительстве и желание уменьшить стоимость жилья для покупателей, многие застройщики пренебрегают этим стандартам», — говорит Артюхов.
Многие нормы действительно устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, на самом деле, не поддерживается законом
Шульга добавляет, что многие нормы действительно устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, на самом деле, не поддерживается законом.
«Их использование-это прогресс, но, как соглашаются и одобряют их применения? Контролирующие органы могут в любое время найти нарушения такого рода в теме», говорит он.
Президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе признает, что многие проблемы строительных организаций создает отсутствие зонинга карты, в которой перечислены подходящие для строительства зданий в районах, ограничения количества этажей в доме и т. д. Но украинские города пока нет денег на разработку этого документа, что усложняет работу для разработчиков.
Семь раз посмотри
Получить квартиру в случае, если дом стал незавершенного, это очень трудно. Сегодня в Украине не существует законов, прописывающих эффективные механизмы для таких случаев. Один из самых популярных сейчас практики — создать кооператив, на балансе которого миссию недостроенное здание. Затем покупатели квартир могут сами «, сообщает» необходимую сумму для завершения всех работ либо найти инвесторов.
Конфедерация строителей разработала законопроект, предлагающий передать все эти здания местных органов власти, — говорит лев Парцхаладзе. Сотрудники должны быть в состоянии найти инвестора, который достроит объект в обмен, например, на дополнительный участок. Сейчас документ находится на рассмотрении профильной парламентской комиссии Верховной Рады.
100%-й гарантии, что тот или иной дом, безусловно, будет завершена, не говоря уже о соблюдении сроков, не даст никто. Но риски могут быть сведены к минимуму, даже в этих условиях.
Минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв.. m, следовательно, более низкая цена может указывать на возможные проблемы компании
Во-первых, при выборе проекта, вы должны быть очень осторожны, отмечает Никонов. По его словам, минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв.. m, следовательно, более низкая цена может указывать на возможные проблемы компании. Если игра свеч — решать покупателю.
«Город не будет выдавать квартиры покупателям, если они страдают от мошенничества, как это было с Элита-центр», — говорит Никонов.
«Если сегодня предлагают покупателю купить жилье по цене ниже 8,5-9,0 тыс. грн за 1 кв.. м, значит, объект, скорее всего, потенциально или реально проблемный. В лучшем случае это некачественный и невостребованный новое здание», — солидарен с ним Попов.
Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко советует, чтобы выяснить, кто является застройщиком. Для этого нужно прочитать все отзывы, посмотреть уже введенные в эксплуатацию объекты, а также можете найти информацию о понравившемся объекте в специальный форум.
«Репутация компании играет большую роль, так как в трудные времена некоторые владельцы будут пытаться найти деньги для завершения строительства. Просто не хотят портить картину», — считает Никонов.
Чиновник добавляет, что Киев будет поддерживать ваши коммунальные услуги строительных компаний, поэтому с большой долей вероятности будет достроят дом.
Эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю разрешительную документацию на объект
Кроме того, эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять всю разрешительную документацию на объект. Недобросовестные иногда разработчики утверждают, что есть все разрешительные документы, но на самом деле они только ордером на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа участка, вынос сетей из пятна застройки и т. д.), а также разработка и согласование проектной документации, задолго до завершения, — говорит Попов.
Организация должна запросить решение об отводе земли, договор аренды земли (сроки должны совпадать), спецификации для общения, анализ проекта, сам проект, лицензию на работы, разрешение на проведение работ.
«Все эти документы лучше «отксерить» и показать его знакомому юристу», — добавляет Чапко.
Многие компании строительства внешних сетей, в результате, часто становится последним этапом, который растягивается на годы.
«Бывает, что дом построен, но не подключен к инженерным сетям, так как рабочая документация наружных сетей не согласован или, может быть, в этой зоне не требуется инженерных ресурсов. В этом случае дом, стадия строительства которого составляет даже 99%, может стать долгостроем», — говорит Попов.
***
Этот материал опубликован в № 6 журнала Корреспондент от 13 февраля 2014 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов Корреспондент журнала, публикуются на сайте Корреспондент.net вы можете прочитать здесь.