Земли.net: кто выиграл от продления моратория на продажу украинской земли

Тeмa прoдлeния мoрaтoрия нa прoдaжу зeмeль сeльскoxoзяйствeннoгo нaзнaчeния дo нaчaлa 2018 гoдa вызвaлo бурю эмoций и oбсуждeний срeди учaстникoв рынкa, экспeртoв, пoлитикoв и дaжe прeдстaвитeлeй шoу-бизнeсa. Нeсмoтря нa тo, чтo при oткрытии рынкa зeмли нaстaивaл МВФ в Укрaинe дoстaтoчнo влиятeльныx людeй, нe зaинтeрeсoвaнныx в ввeдeниe свoбoднoй прoдaжи зeмли. Фoрбс пoнял, eсли бы дeйствитeльнo oткрыть рынoк зeмли в этoм гoду, и кoму этo выгoднo прoдлeниe мoрaтoрия eщe нa нeoпрeдeлeннoe врeмя.

Зeмeльный вoпрoс

Эпoпeя с мoрaтoриeм длится ужe бoлee 20 лeт. Нaпoмним, впeрвыe мoрaтoрий нa прoдaжу зeмeль сeльскoxoзяйствeннoгo нaзнaчeния был ввeдeн в Укрaинe с 1 янвaря 2002 гoдa – с мoмeнтa вступлeния в силу Зeмeльнoгo кoдeксa – кaк врeмeннaя мeрa. Плaнирoвaлoсь, чтo мoрaтoрий прoдлится дo 2005 гoдa, нo тoгдa нe бoлee чeм oдин рaз, пeрeвeрнулся. Oтмeнить мoрaтoрий прoгнoзирoвaли в связи с принятиeм зaкoнa o рынкe зeмли и гoсудaрствeннoм зeмeльнoм кaдaстрe. И eсли пeрвый дoкумeнт eщe нaxoдится в стaдии рaзрaбoтки, втoрoй был принят в 2011 гoду, нo вступлeниe иx в силу былo пeрeнeсeнo нa 1 янвaря 2013 гoдa, кaк срoк мoрaтoрия. Нo ужe чeрeз гoд, в дeкaбрe 2012 гoдa, вступил в силу Зaкoн «O внeсeнии измeнeний в Зeмeльный кoдeкс Укрaины», кoтoрый прoдлил мoрaтoрий нa прoдaжу зeмeль сeльскoxoзяйствeннoгo нaзнaчeния дo 1 янвaря 2016 гoдa.

В кoнцe мaртa прoшлoгo гoдa, прeзидeнт Укрaины пeтр Пoрoшeнкo призвaл пoлитичeскиe силы и oбщeствeннoсть oбсудить вoпрoс фoрмирoвaния рынкa зeмли, a тaкжe oтмeнa мoрaтoрия нa прoдaжу зeмeль сeльскoxoзяйствeннoгo нaзнaчeния являeтся oдним из трeбoвaний ключeвoгo крeдитoрa Укрaины – Мeждунaрoднoгo вaлютнoгo фoндa и oпрeдeлeны в кoaлициoннoм сoглaшeнии. В 2016 гoду прeзидeнт eщe рaз нaпoмнил o нeoбxoдимoсти рeшить вoпрoс o зeмлe. В кoнцe кoнцoв, мoрaтoрий был прoдлeн. 7 oктября Вeрxoвнaя Рaдa Укрaины принялa 297 гoлoсoв зa oснoву и в цeлoм зaкoнoпрoeкт № 5123-1 прoдлить мoрaтoрий нa прoдaжу зeмeль сeльxoзнaзнaчeния дo 1 янвaря 2018 гoдa.

Экспeрты рaздeлились в свoeм смыслe к тoму, чтo прoисxoдит. Нeкoтoрыe считaют, чтo прoдлeниe мoрaтoрия нe oпрaвдaнo, и этo привeдeт к eщe бoльшeй тeнизaции зeмeльныx oтнoшeний, другиe жaлуются нa тo, чтo oтмeнa мoрaтoрия привeдeт к oбeззeмeливaния крeстьян и пoкупки aкций иностранных инвесторов и украинских олигархов.

По словам президента УКАБ Алекса Лисситсы, страна не готова к введению рынка земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности уже с 1 января 2017 года. «Отраслевые ассоциации, включая ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», были предложены эффективные инструменты для пилотных проектов относительно продажи земельных участков государственной собственности, уже в следующем году. Потому что это территория государства и являются основным объектом коррупционных схем. С принятием законопроекта n 5123-1 теперь никто не знает, когда и кто должен внести необходимые законопроекты по регулированию земельных отношений. Неопределенность отпугивает инвесторов, так как коррупция. Это означает, что приток инвестиций в следующем году не будет», — сказал Лисситса в комментарии Forbes.

Его мнение поддерживает и Владимир Панченко, экономист, директор Института Александра Поля, который считает, что мораторий необходимо продлить, но только в условиях объявленной формирование концепции открытого рынка земли. Например, на французской модели, условия которой достаточно жесткие, чем к квалификации покупателя.

Речь идет не о национальности и по гражданству, и его способности, наличие средств, чтобы вести сельское хозяйство и различные компоненты, связанные с отношением сообщества к этому клиенту. «Создание земельного банка, которые могут быть проданы в руках людей, которые будут в состоянии обрабатывать, а не спекулировать на нем. Также важным условием является создание и развитие корпоративных мероприятий и, в целом, изменение отношения, как хозяйства должны продавать свою продукцию, в том числе для экспорта», — подчеркивает эксперт.

Кому это выгодно?

Мнения о том, кто на самом деле выгодно для продления моратория, защитники и противники моратория, как явление, также делится. Некоторые считают, что это на руку политикам-популистам, вторые говорят, что финансовых спекулянтов, другие же обвиняют крупных землевладельцев – например, когда откроется рынок земли, стоимость одного гектара значительно вырастет, и они не могут себе позволить. Например, гектар земли у селян можно снять за 300-400 $ в год. И если мораторий отменят, тарифы могут вырасти в разы.

По словам руководителя аналитического департамента Concorde Capital Александра паращия, выгоду от продления моратория получат закредитованные хозяйства, которые не смогут найти средства на покупку земли. «И чиновники, которые все еще не решена, как вы можете «заработать» на этом», — отметил он.

Источник: исследование ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», «агрохолдинги Украины 2016»

Партнер, адвокат, исполнительный директор компании «Аграрный юридический клуб» Александр Сидоренко считает, что продление моратория выгодно «именно политиков, которые используют эту платформу, чтобы сотрудники pr». «Ни государство, ни компании, ни собственники земельных участков, возможно, временный запрет не обещает никакой выгоды», – сказал эксперт. По его словам, государство не получает деньги из оборота земли с назначения, предприятия не могут накопить «без проблем» земельного банка, владельцы земельных участков лишены возможности, в том числе, отчуждать, или иным образом использовать – например, в качестве меры обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств (залог). «Мы не должны забывать, что нужно вести речь не только об отмене моратория, а также о принятии Закона «О консолидации земель сельскохозяйственного назначения», – вспоминает Сидоренко.

Его коллега, адвокат юф «Ильяшев и Партнеры» Иван Божко считает, что «поскольку в аренду переданы земельные участки, которые, как правило, пред-назначенные для отдельных граждан для ведения личного сельского хозяйства и животноводства, воспользовавшись все эти схемы на самом деле отдельные элементы коррупционных схем, в частности, те, от которых зависит разработка и согласование документации по землеустройству и выделение земли, а также получить другие разрешения и разрешения».

Источник: исследование ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», «агрохолдинги Украины 2016»

Кроме того, много чиновников были к регистрации договоров аренды и их продления. Так, по словам председателя подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного парламентского комитета Олега Кулинича, ставки взяток в размере $200-400/га для продления договоров аренды в зависимости от района, от прелести земли, и т. д. «Как правило, чем больше вы дали взятку, на более длительный срок договор аренды, что вы сделали (например, до 35 лет) и с меньшей арендной ставкой. Если в среднем доля участия в том или ином регионе сбор в размере 7% от нормативной денежной оценки, а потом за взятку в размере 3%. В результате бюджет теряет деньги, сельские советы не влияют на решение, и зарабатывают чиновники», — сказал он в интервью «Агропорталу».

Со своей стороны, Владимир Панченко считает, что продление моратория выгодно для тех, кто является инициаторами быстрой и безоговорочной продаже земельных участков. «Это просто финансовые спекулянты или их представители в Украине, целью которой является купить землю дешевле, и потом в два раза больше продать. Даже наши украинские латифундисты не имеют на сегодняшний день ни капитал, чтобы выкупить все страны, которые сегодня имеют в аренде, ни капитала для дальнейшего развития земельного банка», – сказал эксперт.

Представители крупнейших фермерских хозяйств, кроме того, они выступили в его защиту. Как сказал Юрий Косюк, председатель правления «Мироновского хлебопродукта», в комментарии порталу latifundist, «было бы более правильно открыть земельный рынок для Украины в целом, даже если такое решение и будет затратнее для нас. В этом случае, люди бы перестали врать, они бы получили деньги за продажу своей недвижимости». Алексей Вадатурский, генеральный директор и основной владелец компании «НИБУЛОН» также выступил за мораторий сняли. «Тем не менее, если теперь снять мораторий, количество обездоленных людей увеличится, они де-факто не смогут доказать, что являются собственниками земельного участка», — отметил он.

Что происходит?

Многие до сих пор считают, что рано или поздно мораторий на куплю-продажу или другим способом отчуждение земель сельскохозяйственного назначения будет снят. Но, вероятно, это произойдет только после президентских выборов 2019 года. «В настоящее время не существует государственная воля для принятия такого политически непопулярное решение. Вряд ли политики перед парламентскими и президентскими выборами хотят рисковать их «рейтинг» и в корне изменить текущее положение вещей», – сказал Александр Сидоренко.

На самом деле украинские политики не нужно изобретать велосипед, для того, чтобы эффективно передать землю в частные руки. Во многих странах рынок земли уже давно работал – достаточно проанализировать и выбрать более успешный для Украины модель.

Опыт соседей*

Грузия

Время реформ: 1992-1999 годы

Регламентирующие документы и ведомства: закон «О государственной собственности».

Эффективность реформы: более 930 000 гектаров земли были приватизированы, государство создано надлежащих механизмов для регистрации права собственности и использования земельных участков, но и формальные предпосылки для функционирования рынка земли.

Особенности использования почв в Грузии:

  • продажа осуществляется в соответствии с соглашением, договор купли-продажи или посредством аукциона;
  • пахотные земли, находящийся в государственной собственности, выделенный в долгосрочную аренду на 49 лет по стоимости земельного налога;
  • простую процедуру регистрации на имущество – подается в органы местного самоуправления заявление, свидетельство о приватизации земли и план земучастка;
  • установлена минимальная цена продажи земли в размере $40 за 1 га (средняя стоимость 1 га составляет $400-700);
  • ограничения по площади продаваемых земель нет;
  • право собственности на землю иностранцами в обсуждения, в настоящее время нерезиденты могут только унаследовать участок или получить вместе с купил дом.

Процесс передачи прав собственности урегулирован в порядке, злоупотребления сведены к минимуму. Реформа способствует развитию сельского хозяйства. Из-за благоприятных условий в аренду, нерегулярный спрос, на земле, и рынок находится в стадии разработки.

Латвия

Особенности использования земли в Латвии:

  • покупать и продавать землю могут граждане Латвии, государство, предприятия с регистрации, т. е. иностранцы (их в последние годы, приобрели около 16 000 га), религиозные организации, зарегистрированные в стране до лета 1940 года;
  • все операции по передаче прав на землю, согласованных с местными жителями в бюро записи актов гражданского состояния и фиксируются в земкадастре;
  • ограничения на размер продаваемых земель нет;
  • цена земельных участков не может быть ниже его кадастровой оценки, средняя цена 1 га земли колеблется от 800 до 2000 евро.

Несмотря на то, что Латвия не является аграрным государством, рынок земли здесь работает эффективно. В этом случае, из 25 крупнейших компаний, землевладельцев и метана принадлежит только 10. Крупнейшим землевладельцем страны – шведская компания BergvikSkog, свойств, около 60 000 гектаров.

Польша

Время реформ: 1990-2004 годы

Эффективность реформы: функционирование рынка и является инвестиционно привлекательным. В среднем, каждый год покупается и продается 300-400 тыс. га сельхозугодий. Цены на землю в размере до $1500 за гектар.

Принципы землепользования в Польше:

  • госземли на площади в 500 га продается через Агентство сельхознедвижимости;
  • большинство договоров являются зарегистрированными для покупок не более 100 га;
  • мораторий на продажу земли иностранцам;
  • аренда не очень распространен (около 2% фермеров работают в арендованных помещениях), поскольку действует налог на землю;
  • фермер должен владеть или арендовать в не более 300 га сельхозугодий, иметь профильное образование и работать на ферме, лично.

Рынок активен и работает эффективно. Это способствует развитию сельского хозяйства в стране – уже сегодня около 2 миллионов гектаров обрабатывают частники, в том числе собственности, от 100 до 400 гектаров земли.

* Анализ, проведенный центром исследований Case-Ukraine

forbes.net.ua
10:24 | 17 Октября 2016 года

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.